Case: crollo delle compravendite: -29,6% nel 2012 – Di A. Pattini

La crisi del mattone diventa sempre più marcata. Nel 2012 le compravendite delle abitazioni in Italia si sono fermate a 444 mila unità perdendo 150 mila rispetto al 2011; il dato più basso degli ultimi 28 anni, cioè dal 1985 quando le abitazioni compravendute erano state circa 430 mila.
E' quanto emerge dal rapporto dell'Osservatorio del mercato immobiliare dell'Agenzia delle Entrate – Abi, presentato oggi a Roma dove rispetto ai picchi del 2006  si evidenzia  quasi un dimezzamento (vedi tabella seguente).

Nel quarto trimestre 2012 il volume delle compravendite immobiliari è sceso del 29,6% su base annua, segnando il peggior dato dall'inizio della rilevazione, avviata nel 2004.
Nello stesso periodo, il mercato residenziale si contrae quasi di un terzo: le compravendite di abitazioni segnano un calo del 30,5%.
«Dopo l’inversione di tendenza registrata a partire dal 2007 – evidenzia l'Osservatorio del mercato immobiliare – dopo il decennio di crescita 1997-2006 nel quale le abitazioni compravendute si sono incrementate quasi dell’80%, la caduta del mercato sembrava potersi arrestare. Invece, dopo la sostanziale tenuta del mercato nel biennio 2010-2011, il risultato del 2012 è stato senza dubbio deludente.»
 
Questo esito non è endogeno al mercato immobiliare.
Nel 2006 si poteva prevedere senza dubbio una battuta d’arresto del ciclo espansivo in quanto i tassi di interesse iniziavano ad aumentare ed il livello dei prezzi delle abitazioni, cresciuti rapidamente negli anni precedenti, riducevano l’accesso delle famiglie al mercato residenziale.
In effetti, ben prima della crisi economica dell’agosto 2008, il mercato residenziale italiano aveva iniziato a ridursi: nel 2007 il numero di abitazioni compravendute si contrasse del 7% rispetto all’anno precedente: era finito il ciclo espansivo e vi sarebbe stato un aggiustamento la cui entità sarebbe stata determinata, per le condizioni di allora, essenzialmente dall’andamento dei tassi di interesse.
 
La crisi del 2008-2009 ha fatto precipitare i livelli di domanda e di reddito e per un certo periodo ha bloccato di fatto il finanziamento bancario e ciò ha avuto un immediato riflesso sul mercato residenziale.
Quest’ultimo ha subito un primo crollo del 25% circa nel biennio anzidetto, portando il livello del volume di scambio attorno alle 614 mila unità abitative.
A livello regionale l’andamento del mercato residenziale risulta, nel 2012, sostanzialmente negativo in tutte le regioni con diminuzioni rispetto al 2011 che vanno dal -17,7% della regione Basilicata al -30% circa delle regioni Emilia Romagna e Marche.
 
Le regioni che detengono la quota maggiore delle compravendite nazionali sono la Lombardia (19,9%) e il Lazio (10,9%) e sono quelle che nel 2012 registrano un’intensità del mercato immobiliare (IMI) più alta rispetto alla media nazionale (1,64% e 1,59% rispettivamente).
 
L’IMI più basso si realizza invece nella regione Calabria, dove nel 2012 è stato compravenduto meno dell’1% dello stock di abitazioni.
Le compravendite di nuda proprietà (Tabella seguente) rispecchiano, come già rilevato nelle analisi per area geografica, l’andamento negativo delle transazioni dell’intera proprietà.
Le quote maggiori sono detenute anche in questo caso dalle regioni Lombardia e Lazio che registrano comunque variazioni negative vicine alla media nazionale (-23,2%).
 

 
Secondo l'Osservatorio del mercato immobiliare dell'Agenzia delle Entrate-Abi le quotazioni medie delle abitazioni nelle 12 città più grandi per popolazione nel II semestre del 2012 segnano, rispetto al semestre precedente, tutte ribassi tranne Verona (+0,2%). Le flessioni maggiori, si registrano per Catania (-4,1%); Genova (-3,5%) e Palermo (-3,4%).
Nonostante il crollo delle compravendite di case, il prezzo ha mostrato solo un contenuto calo.
 
Secondo quanto rileva l'Osservatorio, nel secondo semestre 2012 infatti, in termini di valore medio un'abitazione venduta a Roma supera i 312 mila euro (3.356 euro al mq) in diminuzione solo dello 0,9% rispetto al semestre precedente.
La capitale risulta tra le città più care d'Italia. Oltre i 300.000 euro risulta anche la quotazione media per le case vendute a Firenze (314.600 euro) e Venezia (303.300 euro).
Le compravendite di case con mutuo ipotecario nel 2012 registrano una caduta, rispetto al 2011, pari al 38,6%. In linea con l'aumento dei tassi di interesse - sottolinea l'Osservatorio, che si postano a un livello simile al 2006 - la rata mensile iniziale subisce ancora un aumento nel 2012, superando i 700 euro in termini di valore medio nazionale.
 
Alberto Pattini
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